잔금 1일 차이로 1년치 본세(공시가 5~10억 기준 약 26~117만 원)가 갈리고, 진짜 기준은 잔금·등기 중 빠른 날이에요
이 글의 핵심
– 과세기준일 매년 6/1(지방세법 제114조). 그날 사실상 소유자가 본세 1년치 부담.
– 이전 시점은 잔금·등기 중 빠른 날.
– 공정시장가액비율 43~45%는 1세대 1주택이면 9억 초과도 적용 가능. 단 특례세율 0.05~0.35%는 공시가 9억 이하 한정 (2026.04 행안부 입법예고, 6/1 시행 예정·통과 전 미확정).
– 매도자는 잔금·등기 둘 다 5/29(금)까지, 매수자는 둘 다 6/2(화) 이후. 특약 한 줄로 정산·구상 근거 확보.
– 본 글은 본세(산출세액) 기준. 실제 고지서 총액은 도시지역분(0.14%)·지방교육세(본세×20%) 포함 시 본세의 약 1.7~2.4배까지 커질 수 있고, 과세표준상한·세부담상한·감면 적용 시 더 줄어들 수 있습니다.
많은 분들이 재산세는 1년에 한 번 내는 거니까 잔금일이 5월 말이든 6월 초든 별 차이 없을 거라 생각하실 수 있어요. 그런데 실제로 따져보면 6/1 사실상 소유자가 1년치 본세 전부를 부담하는 구조라, 잔금 1일 차이가 곧 1년치 본세 차이가 됩니다.
예시 시나리오로 이해해 보기
매도자 A씨가 매수자 B씨에게 “잔금을 6/2로 미뤄달라”고 부탁한다고 가정해 볼게요. 잔금일이 6/2이면 6/1 시점의 사실상 소유자는 매도자 A씨가 되고, A씨가 1년치 본세를 떠안습니다. 반대로 잔금일이 5/29면 B씨가 1년치를 부담합니다. 진짜 기준은 잔금일 그 자체가 아니라 잔금·등기 중 빠른 날입니다.
결론부터 정리하면, 매도자라면 잔금·등기 둘 다 5/29(금)까지, 매수자라면 둘 다 6/2(화) 이후로 협상하고 매매계약서 특약란에 한 줄을 명시해 두는 것이 답이에요.
누가 1년치 내는가 — 잔금일·등기일 중 빠른 날
지방세법 제107조·제114조에 따라 재산세 과세기준일은 매년 6/1, 그날 사실상 소유자가 납세의무자입니다(서울시ETAX·위택스 안내 동일).
“잔금일이냐 등기일이냐”의 정답은 둘 중 빠른 날. 잔금 6/2·등기 5/29(금)이면 5/29가 빠른 날이라 매수자가 1년치 부담입니다. 반대로 잔금 5/29·등기 6/3이면 빠른 날 5/29 기준으로 매수자 부담, 잔금 6/3·등기 6/5면 둘 다 6/2 이후이므로 매도자가 1년치를 떠안습니다. (등기소는 평일만 접수하므로 2026년 5월 토요일·일요일은 등기 예시에서 제외)
여기서 “잔금일”은 실제 잔금이 지급된 날이 기준이지만, 특약 등으로 계약상 잔금일과 실제 지급일이 다르면 케이스별 판단이 갈릴 수 있어요. 분쟁 가능성이 있으면 잔금 전 위택스·시·군·구청 세무과에 본인 사례로 확인하세요.
- 매도자 유리: 잔금·등기 둘 다 5/31 이전 → 매수자가 1년치 부담
- 매수자 유리: 잔금·등기 둘 다 6/2 이후 → 매도자가 1년치 부담
- 6/1 당일 잔금: 매수자 부담(6/1 사실상 소유자가 매수자)
본인 입장을 확정하고 잔금·등기 두 날짜가 모두 5/31 이전이거나 모두 6/2 이후인지 확인하세요. 한쪽만 6/1을 넘어도 6/1 소유자가 1년치를 떠안습니다.
2026년 실무 캘린더: 5/31(일)·6/1(월)·6/6(현충일·토)·6/7(일). 등기소는 평일만 접수하므로 매도자 유리는 5/29(금)까지 잔금·등기를 끝내야 안전하고, 매수자 유리는 6/2(화) 이후 잔금·등기가 가장 빠른 평일 정렬입니다.
법리 vs 운영 가이드 (정확한 구분)
– 매도자 유리(매수자 부담): 법리상 잔금 또는 등기 중 빠른 날 하나만 5/31 이전이면 매수자가 6/1 사실상 소유자로 잡혀 매수자 부담. 다만 한쪽이 6/2 이후로 미뤄지면 분쟁 여지가 생기므로 둘 다 5/29(금)까지 정렬 권장.
– 매수자 유리(매도자 부담): 법리상 잔금·등기 둘 다 6/2 이후 필요. 한쪽이라도 5/31 이전이면 그날이 빠른 날로 잡혀 매수자가 6/1 사실상 소유자가 되고, 결과적으로 매수자가 1년치를 부담합니다(즉 매수자 유리가 깨짐).
공시가 구간별 판단표 — 공정시장가액비율 + 특례세율
산식: 공시가 × 공정시장가액비율 = 과세표준 → 세율 → 본세. 행안부는 2026.04.22 「2026년 상반기 지방세입 관계법 하위법령 개정계획」 입법예고에서 1주택자 공정시장가액비율 43~45%를 안내했어요(정책브리핑). 6/1 시행 예정 정부안이며 통과 전 미확정.
[2026년 정부안(입법예고) 기준]
| 공시가 | 1세대 1주택 비율 | 특례세율(제111조의2) |
|---|---|---|
| 3억 이하 | 43% | 0.05~0.1% |
| 3억~6억 | 44% | 0.1~0.2% |
| 6억~9억 | 45% | 0.2~0.35% |
| 9억 초과 | 45% (1세대 1주택 시) | 특례세율 X, 일반세율 0.1~0.4% |
* 2026.04.22~05.15 입법예고, 6/1 시행 예정. 통과 전 미확정이며 본 글은 정부안 기준 시뮬레이션입니다.
핵심 분리: 공정시장가액비율 43~45%는 1세대 1주택이면 9억 초과도 적용 가능. 단 특례세율 0.05~0.35%는 공시가 9억 이하만 적용. 다주택자는 비율 60% + 일반세율 0.1~0.4%.
대표 체크포인트: ①공시가 9억 이하면 특례세율도 OK ②6/1 1세대 1주택(국내 1개) ③상속 5년·혼인 5년 등 시행령상 별도 예외만 1주택 의제 가능(이사 목적 일시적 2주택 3년 의제는 취득세·종부세 규정이라 재산세에서는 단정 금지) ④임대등록·사원용 제외. 최종 판정은 위택스·시·군·구청 세무과에 본인 사례 그대로 문의가 안전.
잔금일 1일 차이 = 1년치 — 공시가 5·7·10억
아래는 단순 산출세액(본세) 기준 비교입니다. 실제 고지서 총액은 도시지역분(과세표준×0.14%)·지방교육세(본세×20%)·지역자원시설세가 더 붙어 본세의 약 1.7~2.4배(본세가 작을수록 배수가 큼). 또한 과세표준상한·세부담상한·감면이 적용되면 실제 납부세액은 더 줄어들 수 있어요. 다만 잔금 1일 차이로 매도자/매수자 사이에서 이전되는 금액의 상대적 크기는 동일하므로 협상 판단에는 본세 비교만으로도 충분합니다.
A. 공시가 5억 (1주택 특례 적용): 5억×44%=2.2억 → 12만+0.7억×0.2% = 약 26만 원. 잔금 1일 차이로 이 26만이 이전됩니다. (참고: 다주택자였다면 비율 60%·일반세율 → 약 57만)
B. 공시가 7억 (1주택 특례 적용): 7억×45%=3.15억 → 42만+0.15억×0.35% = 약 47.25만 원. 잔금 1일 차이로 약 47만이 이전. (참고: 다주택자라면 약 105만)
C. 공시가 10억 (1주택, 9억 초과 → 특례세율 X): 비율은 1세대 1주택이므로 45% 적용 OK, 단 특례세율은 박탈되어 일반세율(0.1~0.4%) 적용. 10억×45%=4.5억 → 57만+1.5억×0.4% = 약 117만 원. 잔금 1일 차이로 117만이 이전. (참고: 다주택자라면 비율 60% → 약 177만)
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잔금일 협상 카드 + 계약서 특약 한 줄
이전 본세(5~7억 기준 약 26~47만 원, 10억까지 약 117만 원)의 절반을 거래조건으로 양보하면 양측 이득입니다.
- 매도자→매수자: 잔금·등기 5/31 이전으로 당기는 대신 매매대금 0.05~0.1% 인하
- 매수자→매도자: 잔금·등기 6/2 이후로 미루는 대신 잔금 일부(10~20%) 5월 중도금 선지급
매매계약서 특약란에 다음 한 줄을 명시하세요(매수자 유리 버전).
“잔금지급일과 소유권이전등기 접수일을 모두 2026년 6월 2일 이후로 한다. 2026년 재산세는 매도자가 부담한다.”
매도자 유리 버전은 “잔금지급일과 소유권이전등기 접수일을 모두 2026년 5월 31일 이전으로 한다. 2026년 재산세는 매수자가 부담한다.”로 바꿔 기재하세요.
특약의 효력 범위: 위 특약은 과세관청의 납세의무자를 바꾸지는 못합니다(납세의무자는 지방세법상 6/1 사실상 소유자로 자동 확정). 다만 당사자 사이 정산·구상 약정으로는 유효해 분쟁 시 입증 근거가 됩니다. 그래서 날짜 정렬과 특약을 함께 명시하는 것이 가장 안전합니다.
협상 실패 시 본세 부담(약 26~117만 원, 고지서 총액은 도시지역분 대상이면 본세의 약 1.7~2.4배)과 거래를 깨는 손해(계약금 배액·재매물 대기)를 비교해 작은 쪽을 받으세요.
흔한 실수 3가지
1. “잔금만 6/2로 미루면 끝”: 잔금 6/2·등기 5/29(금)이면 5/29가 빠른 날이라 매수자 부담. 잔금·등기 둘 다 6/2(화) 이후(매수자 유리) 또는 둘 다 5/29(금)까지(매도자 유리)로 날짜를 맞추세요.
2. “1주택이면 무조건 특례”: 9억 초과 1주택은 특례세율(0.05~0.35%)이 박탈되고 일반세율(0.1~0.4%)이 적용됩니다(공정시장가액비율 45%는 유지). 또 종전 주택 못 팔고 6/1 잠깐 2주택이면 일반적인 이사 목적 일시적 2주택은 재산세 특례에서 자동 의제되지 않습니다(시행령 §110의2에 사원용·미분양·가정어린이집·문화유산·인구감소지역 등 별도 제외 주택은 예외 가능).
3. 재산세 ≠ 종부세 ≠ 양도세: 재산세(지방세, 6/1 기준일) ≠ 종부세(국세, 기본공제 1세대 1주택 12억·일반 개인 9억 등 세대·주택 수별 상이) ≠ 양도세(국세, 매도 시점). 본 글은 재산세 본세만 다뤄요.
자주 묻는 질문
Q. 잔금일과 등기접수일 중 어느 쪽이 기준인가요?
둘 중 빠른 날입니다. 빠른 날이 5/31 이전이면 매수자, 6/2 이후면 매도자가 1년치 본세 부담. 잔금·등기 두 날짜를 모두 5/31 이전 또는 모두 6/2 이후로 맞춰야 의도한 결과가 나옵니다.
Q. 공정시장가액비율 43~45%는 2026년에도 그대로인가요?
행안부가 2026.04.22 입법예고한 정부안 기준으로 3억 이하 43%·6억 이하 44%·9억 이하 45%로 안내. 6/1 시행 예정이며 통과 전 미확정입니다.
Q. 공시가 10억 아파트도 1주택 특례를 받나요?
부분 적용입니다. 특례세율(0.05~0.35%)은 9억 이하 한정이라 9억 초과 1주택은 일반세율(0.1~0.4%)이 적용돼요. 단 공정시장가액비율 45%는 1세대 1주택이면 9억 초과도 그대로 적용 가능. 다주택자가 되면 비율도 60%로 올라 본세가 추가로 증가합니다.
Q. 일시적 2주택도 1주택 특례를 받나요?
세목별로 다릅니다. 자주 인용되는 “이사 일시적 2주택 3년 이내 처분” 규정은 주로 취득세 중과 배제(지방세법 §28의2)와 종부세 쪽이고, 재산세 1주택 특례세율(§111의2)은 시행령상 상속 5년·혼인 5년 등 별도 예외만 명시되어 있어요. 본인 케이스가 재산세 1주택 의제 대상인지는 위택스·시·군·구청 세무과에 본인 사례 그대로 직접 문의가 안전합니다.
Q. 잔금일 조정이 안 되면 어떻게 하나요?
본세 부담(공시가 5~10억 기준 약 26~117만 원)과 거래 깨는 손해(계약금 배액·재매물 대기)를 비교해 작은 쪽을 받으세요. 보통 거래 진행이 합리적입니다.
마치며
결국 답은 잔금일 그 자체가 아니라 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날을 어디로 둘지입니다. 흔히 등기만 미루면 되는 줄 아시는 분들이 많지만, 빠른 날 원칙을 놓치면 정반대 결과가 나옵니다.
오늘 할 일: 매도자는 잔금·등기 둘 다 5/29(금)까지, 매수자는 둘 다 6/2(화) 이후로 협상하고 특약을 명시해 두세요.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 과세기준일 | 매년 6/1 (지방세법 §114) |
| 이전 시점 | 잔금·등기 중 빠른 날 |
| 1주택 특례세율 | 0.05~0.35% (공시가 9억 이하 한정) |
| 1주택 일반세율 | 0.1~0.4% (9억 초과 시 적용) |
| 공정시장가액비율 | 1주택 43~45% (9억 초과도 적용) / 다주택 60% |
| 매도자 유리(2026 기준) | 잔금·등기 둘 다 5/29(금)까지 — 5/31은 일요일 |
| 매수자 유리(2026 기준) | 잔금·등기 둘 다 6/2(화) 이후 — 6/1은 월요일 |
| 본 글의 금액 기준 | 본세(산출세액) 비교 — 실제 고지서는 도시지역분·교육세 포함 본세의 약 1.7~2.4배 |
| 특약 효력 | 정산·구상 약정(납세의무자 변경 X) |
본문 사례 안내: 본문에 등장하는 매도자 A씨·매수자 B씨, 공시가 5억·7억·10억 케이스, 잔금 6/2·등기 5/29 등은 모두 이해를 돕기 위한 가상의 예시 시나리오입니다. 실제 본인 거래는 본인 공시가·잔금 일정·1주택 여부에 맞춰 위택스·시·군·구청 세무과에 직접 확인하시기 바랍니다.
근거 자료
- 지방세법 §107(사실상 소유자)·§111조의2(1주택 특례세율)·§114(과세기준일 6/1) — 국가법령정보센터 law.go.kr
- 지방세법 시행령 §110조의2(1주택 특례 적용 대상) — 국가법령정보센터 law.go.kr
- 「2026년 상반기 지방세입 관계법 하위법령 개정계획」 입법예고(2026.04.22~05.15) — 국민참여입법센터, 행정안전부 mois.go.kr
- 위택스 지방세 안내 — wetax.go.kr
- (보조) 정책브리핑 「1주택자 재산세 부담 완화」(전년도 동일 구조 참고) — korea.kr
정확 분담은 본인 사례 그대로 위택스·시·군·구청 세무과에 확인하세요.